Updated on 7/6/2022

Markus Reinfeld

Thomas Reisinger

Immobilienkauf Essentials

Immobilien erfreuen sich seit geraumer Zeit an großer Beliebtheit als Kapitalanlage, da Wohnen ein wesentliches Grundbedürfnis jedes Menschen darstellt und es sich meist um stabile, werthaltige Investments handelt.

Im folgenden Beitrag beleuchten wir daher wesentliche rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie (Grundstück, Haus, Eigentumswohnung etc.).

Kaufanbot

Der erste aus rechtlicher Sicht besonders relevante Schritt – nach einer allfälligen Besichtigung der Wunschimmobilie – ist in der Regel die Legung eines Kaufanbots an den Verkäufer. Grundsätzlich ist ein Kaufanbot als rechtsverbindliche Erklärung einzustufen; bei einem Rücktritt können Schadenersatzansprüche drohen. Entgegen den in der Praxis häufig anzutreffenden vorformulierten („schablonenartigen“) Mustern von Maklern ist zu empfehlen, ein eigens ausgestaltetes Kaufanbot zu verwenden. Denn oftmals fehlen darin für Käufer wesentliche Aspekte.

Jedenfalls sollte ein Kaufanbot folgende Punkte abbilden: Kaufpreis (samt Steuern), Handhabung von allfälligen Lasten und Bestandverhältnissen, Kostentragung, allfällige Maklergebühren, Timing und Ablauf, Befristung und allfällige Bedingungen (Finanzierungszusage durch Bank, erforderliche behördliche Genehmigungen).

Kaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie bedarf in Österreich eines schriftlichen Vertrags, damit das Eigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Der schriftliche Vertrag stellt sicher, dass alle Vereinbarungen klar und eindeutig festgehalten sind. Zudem ist der Vertrag gerichtlich oder notariell zu beglaubigen; d.h. die Echtheit der unter dem Vertrag geleisteten Unterschriften der Vertragsparteien wird durch das Gericht oder einen Notar bestätigt.

Grundsätzlich steht es dem Verkäufer und Käufer frei, den Kaufvertrag selbst zu erstellen. Eine Erstellung des Kaufvertrags durch einen spezialisierten Rechtsanwalt ist jedoch aus zahlreichen Gründen sinnvoll. So besteht ganz allgemein Aufklärungsbedarf hinsichtlich der konkreten Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, etwa Gewährleistungszusagen, Modalitäten der Abwicklung und Übergabe der Wohnung, steuerliche Aspekte, Lasten etc.

Treuhändische Abwicklung

Wesentlicher Eckpfeiler einer treuhändigen Abwicklung von Immobilienkäufen ist die Sicherungsfunktion im Hinblick auf Kaufpreis und Eigentumsübergang. Rechtsanwälte sind verpflichtet, eine übernommene Treuhandschaft eigenverantwortlich auszuüben. Ab einem Treuhanderlag von über EUR 40.000 bzw. wenn eine Sicherung in einer Treuhandeinrichtung gesetzlich angeordnet ist, dann wird die Treuhand über eine von der zuständigen Rechtsanwaltskammer zu führende Treuhandeinrichtung abgewickelt.

Der als Treuhänder fungierende Rechtsanwalt eröffnet dabei ein eigenes Treuhandkonto, welches auch Versicherungsschutz genießt. Auf dieses Konto wird vom Käufer bzw. einer allenfalls finanzierenden Bank der Kaufpreis entrichtet. Eine Auszahlung des Kaufpreises (unter Abzug von Immobilienertragsteuer und sonstiger Gebühren) erfolgt grundsätzlich nach Erfüllung der im Kaufvertrag festgelegten Treuhandbedingungen, insbesondere der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch.

Tipp: Der Treuhandauftrag an den Rechtsanwalt kann bereits im Kaufvertrag enthalten sein. Der Abschluss einer separaten Treuhandvereinbarung ist nicht erforderlich.

Tipp: Der Rang einer Eintragung im Grundbuch richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchsgesuchs. Daher ist eine Einsicht in das Grundbuch dringend anzuraten, um den Bestand etwaige vorgehender Rechte/Lasten abzuklären. Zur Absicherung des eigenen Rangs dient die sog. Anmerkung der Rangordnung, welcher vorweg beim Grundbuchgericht zu beantragen ist. Das Grundbuchsgericht fasst daraufhin einen entsprechenden Rangordnungsbeschluss, welcher für die Dauer von 1 Jahr gültig ist. Eine Verfügung über die Immobilie ist dann nur unter Vorlage des Rangordnungsbeschlusses möglich, von dem nur 1 Originalausfertigung besteht.

Kaufnebenkosten

Als Kaufnebenkosten sind insbesondere Maklergebühren, Grunderwerbsteuer (GrESt), Eintragungsgebühr, Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zu nennen.

Im Zusammenhang mit der GrESt ist zu unterscheiden, ob der Vorgang als entgeltliches oder unentgeltliches Geschäft zu qualifizieren ist. Ein Immobilienkauf ist grundsätzlich entgeltlich (mit Ausnahme eines Erwerbs innerhalb des begünstigten Familienkreises). Bei Immobilienkäufen (als entgeltliche Geschäfte) beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5% des Kaufpreises bzw. des Grundstückswerts als Mindest-Bemessungsgrundlage, falls der Kaufpreis geringer ist. Bei unentgeltlichen Geschäften ist Bemessungsgrundlange der Grundstückswert und es kommt ein Stufenmodell zur Anwendung (bis zu EUR 250.000 – 0,5%; für die nächsten EUR 150.000 – 2%; darüber 3,5%). Steuerschuldner ist der Käufer.

Die seitens des Käufers zu entrichtende gerichtliche Eintragungsgebühr für das Eigentumsrechts des Käufers beträgt 1,1% des Kaufpreises.

Die bei privaten Verkäufen von Immobilien anfallende ImmoESt beträgt – mit wenigen Ausnahmen und vorbehaltlich des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands – 30% des Veräußerungsgewinns. Steuerschuldner ist der Verkäufer.

Grundbuch

Der als Vertragserrichter und Treuhänder fungierende Rechtsanwalt übernimmt in der Regel auch die grundbücherliche Durchführung des Immobilienkaufs. Umfasst sind davon etwa die Löschung vorbestehender Hypotheken und auch die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch.

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